주택 임대해도 종합소득세 신고해야 하나?

최근 정부에서는 주택임대소득을 양성화시키기 위해 관련 규정을 재정비하고 있다. 주택이란 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 현행 세법에서는 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장하기 위해 1세대 1주택의 양도와 임대에 대하여 과세하지 않는다.

 

하지만 1세대 1주택인 경우에도 고가주택의 양도와 임대에 대해서는 과세하고 있다. 원칙적으로 1세대 다주택자의 임대소득에 대해서는 소득세를 과세한다.

주택을 임대하는 경우 소득세 신고에 대하여 살펴보자.

 

 

▲ 세금 신고를 하지 않아도 되는 경우

현행 소득세법에 따르면 다음에 해당하는 주택임대소득에 대해서는 소득세 신고를 하지 않아도 된다.

 

△ 1세대 1주택자가 소유하는 주택의 임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다. 다만 해당 주택이 고가주택 또는 국외에 소재하는 주택인 경우 소득세를 과세한다. 고가주택이란 과세 기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시기가 9억 원을 초과하는 주택이다.

 

△ 소규모 임대소득자의 경우 2014년부터 2016년까지 주택 임대소득에 대하여 소득세를 과세하지 않는다. 소규모 임대소득자란 해당 과세기간에 주택 임대로 발생한 수입금액의 합계액이 2,000만 원 이하인 자를 말한다.

 

 

 

▲ 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 해야 하는 경우

1세대 2주택 이상을 소유한 다주택자가 주택을 임대하는 경우 주택임대에서 발생한 수입금액의 합계액이 2,000만 원을 초과하면, 다음 연도 5월에 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 소득세 신고를 해야 한다.

 

 

 

▲ 주택의 임대보증금 등에 대한 총수입금액

1세대 3주택 이상을 소유한 자가 주택(부수 토지 포함)을 임대하고 받은 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우, 3억 원을 초과하는 보증금에 일정한 율을 적용한 금액을 총수입금액에 포함한다. 하지만 소형주택은 2016년까지 주택 수에 포함하지 않는다.

 

소형주택이란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(전용면적)이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억 원 이하인 주택을 말한다.

▲ 분리과세 주택임대소득

원칙적으로 주택임대소득에 대해 소득세를 과세하고 있으나, 1세대 1주택자와 소규모 임대소득자의 주택임대소득에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다.

 

주의해야 할 점도 있다. 1세대 1주택자도 고가주택과 국외에 소재하는 주택을 임대하는 경우 소득세가 과세되고, 소규모 임대소득자도 2017년부터는 14%의 세율로 분리과세가 된다. 다만 분리 과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우 세무서에 별도로 사업자등록을 하지 않아도 된다.