증여세 절세 사례 완벽 해부

▲ 핵심 체크포인트

자금출처가 부족한 자녀와 공동으로 취득한 주택을 임대할 경우 임대차 계약의 당사자를 자녀로 하라.

 

▲ 사례

갑(父)과 을(子)이 아파트 8억 원을 3:7 지분으로 하여 공동으로 취득하고자 한다. 갑은 8억 원의 30%인 2억 4,000만 원에 대하여 자금출처를 충분히 입증할 수 있다.

 

을은 8억 원의 70%인 5억 6,000만 원 중 2억 원만 자금출처 입증이 가능하다. 을은 아파트를 을 단독 명의로 임대하고 수령한 3억 6,000만 원 전부를 을의 자금출처로 입증하고자 한다. 3억 6,000만 원 전부가 을의 자금출처로 인정 가능한지 알고 싶다.

 

1. 을(子)의 자금출처 인정 여부

2인 이상이 부동산을 공동으로 취득한 후 임대하고 수령한 임대보증금을 당해 부동산 취득자금으로 사용한 경우 그 임대보증금이 누구에게 귀속되는지 여부, 즉 누구의 취득자금으로 인정되는지 여부는 실지 임대차 계약 내용에 따라 그 귀속 여부를 판정한다.

 

이 경우 공동취득자 중 1인만이 임대차 계약을 체결한 경우 임대보증금은 그 임대차 계약을 체결한 임대차 계약의 당사자인 1인에게 귀속되는 것이라고 국세청은 해서(서면4팀-1314, 2005.7.25)하고 있다. 따라서 3억 6,000만 원은 자녀의 자금출처로 인정된다.

 

 

2. 자녀의 부동산 무상사용 이익에 대한 증여세 과세 여부

다만 부동산을 공동으로 취득한 경우로서 공동취득자 중 1인인 자녀만이 당해 부동산 전부를 타인에게 임대하면, 다른 공동 취득자의 지분에 상당하는 부동산을 무상으로 사용한 경우에 해당하여 상속세 및 증여세법 제37조의 규정에 따라 부동산 무상사용 이익에 대하여 증여세가 과세될 수 있다.

하지만 부동산 무상사용 이익에 대하여 증여세가 과세되기 위해서는 다음과 같이 계산한 부동산 무상사용 이익이 1억 원 이상인 경우에 한하여 과세된다. 따라서 부동산가액을 기준으로 증여세가 과세되기 위해서는 부동산 가액이 13억 원 상당액을 초과해야 한다.

 

△ 부동산 무상사용 이익=부동산가액X2%X3.790787>또는=1억 원

△ 13억 원X2%X3.790787=98,560,462원

△ 부동산가액 : 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액. 결국 자녀에겐 부동산 무상사용에 따른 증여세 부담이 없다.

 

 

 

▲ 절세 전략

따라서 상기 사례와 같이 부동산 중 다른 공동 취득자 지분의 가액이 13억 원 이하에 해당하는 경우, 자금출처가 부족한 자녀와 공동으로 취득한 부동산을 임대할 경우, 임대차계약의 당사자를 자녀로 하는 것이 취득자금에 대한 증여세를 절세할 수 있다.

공동취득자 중 1인이 단독으로 부동산 전부를 타인에게 임대해도 부동산 무상사용에 따른 이익에 대하여도 증여세가 과세되지 않는다. 타인으로부터 받은 임대보증금은 그 1인의 지분에 상당하는 부동산 취득자금 또는 다른 재산의 취득자금으로 사용하여도 자금출처로서 인정된다.

 

소득세가 과세되는 부동산의 경우 해당 부동산을 무상으로 특수관계자에게 사용하게 하면 소득세법 제41조에 따른 부당행위 계산 규정이 적용되어 소득세가 과세될 수 있으므로 유의해야 한다.