취득세란 무엇인가?

부동산을 취득하면 지방세인 취득세를 내야 한다.

취득세

종전에는 부동산 취득 시 취득세와 등기부등본에 등록하기 위한 등록세가 나뉘어져 따로따로 납부하던 것이 2011년 1월 1일부터 취득세로 통합됐다.

 

이 취득세는 부동산 등의 취득에 대하여 과세하는 유통세의 일종이다.

 

 

부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지불하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말한다.

따라서 일반적인 건축이나 소유권 이전 등 원시, 승계 취득뿐만 아니라 토지의 지목 변경, 차량, 기계장비, 선박의 종류 변경, 과점주주(유가증권상장법인의 주주 제외) 등도 취득으로 간주되어 취득세 과세 대상이 된다.

 

 

▲ 취득세

취득세는 일반적으로 신고가액에 의하고 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가 표준액으로 한다.

하지만 실무적으로 신고가액은 거래가액을 기준으로 기재하도록 돼 있기 때문에, 유상승계 취득이 경우 거래가액으로 신고해야 한다.

 

 

다만 상속 또는 증여의 경우 거래가액이 없기 때문에 시가표준액으로 신고하면 된다.

따라서 시가표준액이 거래가액보다 낮은 현실을 감안하면, 상속 또는 증여의 경우 과세표준이 유상승계취득보다 낮아진다.

 

 

▲ 취득세의 세율

유상승계취득 4%(농지3%), 소유권 보존 2.8%, 상속 2.8%(농지 2.3%), 상속 외의 무상취득(증여) 3.5%(비영리법인 2.8%), 공유, 합유, 총유물 분할의 경우 2.3%가 적용한다.

 

여기에 당초 취득세에 부가되었던 농어촌특별세(취득세의 10%)와 등록세에 부가되었던 지방교육세(등록세의 20%)가 각각 부가된다.

 

예컨대 상가를 취득할 경우 취득세, 교육세, 농어촌특별세를 부담하게 된다.

즉 취득세 4%(당초 취득세 2%, 등록세 2%), 지방교육세 0.4%(2%X20%), 농어촌특별세 0.2%(2%X10%)등 총 4.6%의 세금을 부담해야 한다.

 

주택 매매 시 취득세율의 경우 6억 이하 주택 1%, 6억 초과 9억 이하 주택 2%, 9억 초과 주택 3%가 적용된다.

여기에 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 농어촌특별세(10%)가 면제된다.

하지만 지방교육세는 부과된다.

 

 

 

▲ 유상승계취득, 무상승계취득, 원시취득, 간주취득

 

△ 유상승계취득

취득행위의 목적물을 매매, 교환, 현물출자 등에 의하여 대가를 지불하고 취득하는 경우.

 

△ 무상승계취득

증여, 상속 등 대가를 지불하지 않고 취득하는 경우.

 

△ 원시취득

부동산이라는 재산이 새롭게 만들어져 그 소유권을 최초로 취득하는 경우, 건물의 신축, 증축, 재축, 개수 등과 공유수면 매립등에 의한 토지의 취득.

 

△ 간주 취득

일반적인 의미의 취득행위가 없었다 하더라도 취득행위가 있었던 것으로 간주하는 것.

당해 건축물 주체 구조부와 일체가 되어 효용가치를 이루고 있는 조작 기타 부대설비(예 : 엘리베이터), 토지의 지목 등을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우, 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우는 간주 취득으로 보고 취득세를 과세한다.

 

 

▲ 취득세의 취득 시기

취득세 신고기한의 기준이 되는 취득세의 취득 시기는 매우 중요하다.

 

취득 시점에 대한 기준이 명확하지 않을 경우 신고자와 과세관청 간의 다툼이 예상되기 때문이다.

 

△ 유상승계취득의 경우

신고가액 대상을 기준으로 취득 시기를 적용하며 계약상 잔금 지급일이 취득 시기가 된다.

이 잔금지급일이 불명할 경우 계약일로부터 30일이 경과한 날로 한다.

개인 간의 유상거래의 경우 반드시 신고가액 대상을 기준으로 취득 시기를 적용한다.

반면 실거래가액을 대상으로 할 경우 사실상 잔금지급일을 취득시기로 한다.

 

△ 무상승계취득의 경우

상속으로 인한 경우 상속개시일을, 증여의 경우 계약일을 취득시기로 한다.

 

△ 건물 신축의 경우

사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득 시기로 한다.

 

△ 연부취득의 경우

각 연부금 지급일을, 차량. 기계장치. 선박의 경우 실수요자가 인도받거나 계약상 잔금을 지급하는 날을, 지목. 차량. 기계장치. 선박의 변경 등의 경우 사실상 지목 변경일(불분명 시 공부상 변경일)을 취득 시기로 본다.

 

△ 수입에 의한 취득

우리나라에서 인취한 날을 취득 시기로 한다.

 

˙주의할 점 : 상기 취득의 시기보다 등기 또는 등록일이 빠른 경우 그 등기 또는 등록일이 취득 시기가 된다.

 

▲ 취득세의 신고 납부

부동산의 취득세는 부동산 소재지를 관할하는 시청, 군청, 구청에 신고 납부해야 한다.

 

부동산을 취득한 날부터 60일 이내에(상속의 경우 상속개시일이 속한 달의 말일로부터 6개월 이내)에 취득세를 신고 납부해야 한다.

 

 

다만 납세자가 외국에 주소를 둔 경우 9개월로 한다.

하지만 취득일로부터 30일 이내에 등기를 하는 경우 취득세를 50%씩 분납할 수 있다.

즉 취득일로부터 등기할 때까지 50% 납부, 취득일로부터 60일 이내에 50%를 납부해야 한다.

 

만약 이 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20%, 납부불성실 가산세(1일 1만분의 3)를 추가 부담해야 한다.

다만 취득 후 2년 내 취득세 신고 납부하지 않고 매각하는 경우, 신고 납부 불성실 가산세 80%를 부과한다.

 

물론 80% 적용 예외의 경우가 있다.

즉 취득일로부터 2년 이내에 등기, 등록 또는 취득신고를 한 후 매각한 과세물건, 취득세 과세물건 중 등기 또는 등록을 필요로 하지 않는 과세물건(골프회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합 체육시설 이용 회원권 제외), 지목 변경, 차량, 건설기계 또는 선박의 종류 변경, 주식 취득 등 취득으로 간주되는 과세물건에 대해서는 예외를 적용한다.

 

분할 납부하려는 자는 취득물건에 대한 등기 또는 등록을 하기 전까지 행정안전부령으로 정하는 취득세 분할 납부 신청서를 시장, 군수에게 제출해야 한다.

 

취득세 과세물건을 취득한 후 그 과세물건이 취득세 증과세율의 적용 대상이 되었을 때는 그 중과세율 적용일로부터 30일 이내에 신고하고 납부해야 한다.

 

취득세의 법정 신고기한까지 신고하지 않은 자는 지방자치단체의 장이 취득세액을 결정하여 통지하기 전까지 해당 취득세를 기한 후 신고를 할 수 있다. 기한 후 신고서를 제출한 자로서 지방세 관계법에 따라 납부해야 할 세액이 있는 자는 기한 후 신고서의 제출과 동시에 그 세액을 납부해야 한다.

 

법정신고기한이 지난 후 1개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우 신고불성실 가산세액의 50%를 감면 받는다.

 

 

▲ 취득세 비과세

모든 부동산 취득에 대해서 취득세가 과세된다. 아래의 경우 취득세에 대한 비과세 혜택이 주어진다.

 

△ 국가, 지방자치단체, 지방자치단체 조합, 외국 정부와 주한 국제기구의 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 않는다.

다만 대한민국 정부기관의 취득에 대하여 과세하는 외국 정부의 취득에 대하여는 취득세를 부과한다.

 

△ 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체 조합에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함)을 조건으로 취득하는 부동산과 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대하여는 취득세를 부과하지 않는다.

 

△ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당)으로 인한 신탁재산의 취득으로서, 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우, 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우, 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 취득세를 부과하지 않는다. 다만 신탁재산의 취득 중 주택조합 등과 조합원 간의 부동산 취득과 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

 

△ 징발재산정리에 관한 특별조치법 또는 국가 보위에 관한 특별조치법 폐지 법률 부칙 제2항에 따른 동원 대상 지역 내의 토지의 수용, 사용에 관한 환매권 행사로 매수하는 부동산 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 않는다.

 

△ 임시흥행장, 공사현장사무소 등 임시 건축물의 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 않는다. 다만 존속기간이 1년을 초과하는 경우 취득세를 부과한다.

 

△ 주택법 제2조 제2호에 따른 공동주택의 개수(대수선은 제외)로 인한 취득 중 일정한 국민주택규모(국민주택규모의 주택으로서 개수로 인한 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억 원 이하인 주택) 관련 개수로 인한 취득에 대하여는 취득세를 면제한다.

 

 

▲ 취득세 과세표준

취득세 과세표준은 취득 당시의 가액(신고한 가액, 다만 연부연납은 각 연부금액)으로 한다. 하지만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달할 때는 그 시가표준액에 의한다.

 

신고가액이 원칙이지만 예외적으로 실거래가액을 적용하는 사례가 있다. 사실상의 취득 가격으로 하는 경우로서, 국가 지방자치단체나 지방자치단체 조합으로부터 취득하는 경우, 외국으로부터의 수입에 의한 취득의 경우, 판결문, 법인 장부 등에 의하여 취득 가격이 입증되는 취득의 경우, 공매 방법에 의한 취득의 경우, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 부동산 거래신고를 제출하여 검증이 이루어진 취득의 경우 실거래가액으로 한다.

 

취득세 과표로 활용되는 토지 및 건물 시가표준액은 토지의 경우 개별공시지가로, 단독주택은 개별주택 가격으로, 공동주택은 공동주택 가격으로 한다.