부동산 활용한 절세 어렵지 않다

자녀 명의로 부동산을 취득할 때는 자금 출처를 염두에 두어야 한다. 은행 대출금이나 임대보증금, 본인의 소득, 증여자금 등의 자금 출처를 명확히 해 둬야 한다.

 

부모 명의의 소유 부동산을 증여하는 경우 임대보증금이나 부동산에 설정된 대출금을 포함해 증여하는 부담부증여가 절세의 방법으로 많이 활용된다. 이때 채무에 대해서는 양도소득세가, 채무 이외의 금액에 대해서는 증여세가 부과된다.

예를 들어 부친이 3억 원인 건물을 임대보증금 2억 원을 포함해 자녀에게 부담부증여를 하는 경우 임대보증금 2억 원에 대해서는 양도소득세가, 나머지 1억 원에 대해서는 증여세가 부과된다.

 

 

유의할 점도 없지 않다. 부담부증여는 배우자나 직계존비속 간에는 원칙적으로 인정되지 않지만, 수증자가 채무를 승계받은 것을 입증하는 경우에만 인정받을 수 있다. 또 6개월마다 국세청의 사후관리가 이루어지는 것도 감안해야 한다. 인수한 채무에 대해서 상환하는 금액이 수증자의 소득 금액을 넘어서는 경우 조사 대상이 될 수 있다.

 

 

임대보증금이 아닌 대출금을 활용해 부담부증여를 하는 경우 자녀의 나이가 너무 어리거나 대출금 상환과 이자 납부를 부모가 대신하면 증여 추정이 가능하기 때문에 유의해야 한다.

 

 

일반적으로 증여세가 양도소득세보다 부담이 크다. 증여세는 재산가액 전체가 증여세 과세표준을 이루지만, 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익이 과세표준으로 구성되기 때문이다. 양도소득세는 증여자가, 증여세는 수증자가 부담해야 한다는 점도 주의해야 한다.

 

오래전 취득한 부동산의 가격 상승으로 인한 양도소득세 과다 발생을 줄이기 위한 절세 방안이 있다. 6억 원의 부동산을 배우자 증여공제를 활용한 양도소득세 절세 방법을 살표 보자.

예컨대 최초 1억 원에 매입한 부동산이 오랫동안 보유해 6억 원이 되었을 때 양도차액이 5억 원으로 양도소득세에 대한 부담이 가중된다. 이 부동산을 배우자에게 증여할 경우 증여세가 전혀 발생하지 않는다. 이후 제3자에게 양도할 때 양도소득세도 상당히 줄어드는 효과가 있다.

 

 

즉 배우자에게 증여하는 경우 취득 시기가 배우자가 증여받은 시기이므로 6억 원이 취득가액이 되어 이후 부동산 가격이 상승해도 양도소득세를 절세할 수 있다. 사실상 제3자에게 양도를 했는데도 불구하고 배우자 증여를 통해 우회하면 양도차액은 무려 5억 원 정도나 차이가 난다. 이때 주의할 점은 증여받은 날로부터 5년 이내에 부동산을 매각하면 증여의 효과가 없어진다는 사실이다.

 

 

5년 이내에 증여 받은 부동산을 양도할 경우 증여자→배우자(직계존속, 직계비속)→제3자로 이어지는 증여 및 양도 경로를 세무서에서 직권으로 부인하고 증여자→제3자로의 직접 양도로 인정해 양도소득세를 부과하게 된다. 결론적으로 배우자, 직계존속, 직계비속에게 증여한 후 5년 이내에는 타인에게 양도하지 않는 것이 우회적인 양도소득세 절세 방법이다.

 

 

이와 함께 배우자로부터 증여받은 부동산을 제3자에게 양도한 경우 혼인관계가 소멸했더라도 이월과세 규정이 적용된다. 즉 가장이혼 등 편법을 방지하기 위한 것이다. 다만 배우자가 사망해 혼인관계가 소멸됐다면 증여 받은 때로부터 5년 이내에 제3자에게 매각해도 증여 부분과 양도 부부은 각각 인정된다.

 

또 공익사업으로 인해 증여받은 날로부터 5년 이내에 토지가 수용되는 경우에도 이월과세 규정이 적용되지 않고 증여 부분과 양도 부분이 각각 인정된다. 다만 사업인정공시사업부터 소급해 2년 이전에 증여 받은 경우에만 인정된다.

이에 소득이 발생하는 부동산, 시가 대비 기준시가가 낮은 부동산, 자산가치가 상승할 여지가 많은 부동산부터 미리 증여하는 것도 고려할 만하다.

 

 

이처럼 증여세 신고 건수가 점차 늘어나면서 최종 상속재산 규모를 줄이는 절세 방안에 대한 관심이 높아지고 있다. 따라서 효율적으로 증여 설계를 찾아 절세 전략에 관심을 두어야 할 것이다.